2022年的中交地产(000736)和往年有些不一样。中交地产最新的财报显示，中交地产的营收从2021年的人民币145.4亿元飙升至2022年的384.7亿元，增长率达到了164.52%。但是归母净利润却从2.356亿元暴跌至3394万元，降低了85.6%。

事实上，2018年以后，中交地产的归母净利润就逐年下滑，数据显示2019年至2022年，中交地产的归母净利润较去年同期下滑-33.35%,-33.98%,-34.95%,-86.30%。但是2022年的下滑幅度最大。2018年的中交地产归母净利润为8.099亿元，2022年的中交地产的归母净利润仅仅只有2018年的4.19%。

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盈利能力弱的一大原因可能与成本增长速度大于营收增长速度有关。财报显示，中交地产营业成本为333亿元，同比增长197.5%，高于营业收入164.5%的增速。

从分布地区来看，华北和华南地区的营收和成本增长速度最快。财报显示，2022年，华北地区的营收增长了2963.53% ，营业成本增长了7883.07%；华南地区营收增长了3083.23% ，营业成本增长了3243.92%。这两个地区均出现了成本增长速度大于营收增长速度的现象，而且华北地区的成本增长速度可以达到营收增长速度的两倍之多。

从营业成本构成来看，地产销售成本增长最快，其中土地成本从2021年的49亿元人民币上升至187亿元，增长速度达到了381%，占总营业成本占比也从2021年的43.87%上升至2022年的56.22%。这表明中交地产投入了相当多的资金收购土地。

少数股东权益也分割了绝大部分利润。财报显示，2022年中交地产利润为10.22亿元，较去年同期增长38.3%，而少数股东损益则达到了9.884亿元，较去年同期增长96.28%。

有分析人士指出，中交地产通过小股操盘降低净负债率，即明股实债。这种投资方式可以让企业表内负债不会增加，但是会导致少数股东权益和损益不匹配。数据显示，中交地产的少数股东权益从2021年的146.9亿增长至2022年的157.5亿元，增长了7.22%，与少数股东的损益96.28%的增长差距很大。而中交地产的净资产负债率也较去年同期降低了45.92%。

尽管中交地产想方设法降低负债率，但仍然踩中了房地产的“三道红线”。2022年中交地产的净负债率为为171.78%，剔预资产负债率为82.61%，现金短债比0.53。该数据相较于2021年净负债率217.7%，剔预资产负债率82.0%，现金短债比0.6有所改善。

另外需要注意的是，中交地产还出现了经营指标下滑，但是销售费用反而增加的情况。财报显示，中交地产在 2022 年 1-12 月实现签约销售面积 195.78 万平方米，较上年同期降低 14.32%，实现签约销售金额 458.82 亿元，较上年同期降低 18.07%，销售回款 450.84 亿元，较上年同期降低 23.72%；在 2022 年 1-12 月（权益口径）实现签约销售金额 296.65 亿元，较上年同期降低 25.46%，销售回款 291.32 亿元, 较上年同期降低 30.47%。销售额下滑的同时，中交地产的销售费用反而较去年同期增长了53.43%。

上述数据的变化或许表明，中交地产在经济不景气的2022年逆势扩大企业规模，但是不能有效地控制成本的增长，从而限制了自身的盈利能力。这也与企业管理对企业自身“商业运营整体专业能力偏弱”的评价相吻合。

不过，市场却对中交地产青睐有加。据相关媒体报道，2022年中交地产的股价从6.31元上升至至17.91元，涨幅超过180%。进入2023年以后，尽管股价有所回落，但是截至2023年4月13日收盘，中交地产的股价依然维持在15.69元。

中交地产扩张的规模和股票上涨的底气或许来源于母公司的支持。中交地产12月29日公告显示，中交地产向地产集团新增借款额度合计65.6亿元，利率7.5%，借款总额度达到185.88亿元。2023年3月30日公告显示，中交地产向地产集团新增贷款额度不超过100亿元，利率不超过8%。

在借款公告中，中交地产表示“控股股东方提供的资金具有及时、快捷、便利等优势”。但是从融资成本来看，中交地产从母公司获得融资的成本要高于2022年主流房企平均融资成本5.1%。母公司的资金虽然获取方便，但也给中交地产带来了较大的偿债压力。

从2022年到2023年年初，中交地产一边大力扩张企业规模，一边寻求贷款和融资，营收增长的快，成本增长的更快。就像赌徒一样将自己所有的筹码压上，势必要背水一战，打拼出一番成绩。但是2022年，中交地产取得的成绩并不理想。在2023年，中交地产能否改善自己的经营，扭转“增收不增利”的局面？我们将拭目以待。

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